Jednou z nejcitelnějších změn, kterou přinesl nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), bylo znovuzavedení římskoprávní zásady „superficies solo cedit“, neboli „povrch ustupuje půdě“. Zatímco tak do roku 2014 platilo, že vlastníkem stavby mohla být osoba odlišná od vlastníka pozemku, nově je stavba, až na výjimky, součástí pozemku – vlastník pozemku tak automaticky vlastní i stavbu na pozemku stojící.
Důvody pro tuto změnu jsou evidentní – totiž situace, kdy na pozemku stojí budova někoho jiného, není příliš praktická. Osoba A má sice pozemek, ten je však zastavěný cizí stavbou, v důsledku čehož je vlastníkovi A jeho pozemek k ničemu. A opačně, vlastník B má sice dům, ten však stojí na pozemku někoho cizího, což rovněž přináší komplikace např. s přístupem k domu atd. Zákonodárce se proto vrátil k původnímu modelu, který ve většině právních řádů úspěšně fungoval a funguje již od dob práva římského.
Znamená to však, že nyní již stavbu na cizím pozemku mít nelze? Nikoli, takový zákaz by byl až příliš přísný, a občanský zákoník proto zná i z tohoto pravidla několik výjimek, kterými jsou:
- Stavby s odlišným vlastníkem postavené do 31. 12. 2013
U staveb postavených před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku pochopitelně platí, že vlastnila-li stavbu ke dni 1. 1. 2014 osoba odlišná od vlastníka pozemku, na kterém stavba stála, zůstal stav neměnný. Vlastník stavby a vlastník pozemku tak v tomto případě i nadále mohou být odlišnými subjekty. Ostatně, jinou volbu zákonodárce ani neměl – vyvlastnit bezpočet staveb či pozemků a sjednotit tak vlastnictví by zcela jistě neprošlo. Jelikož však cílem zákonodárce je tento nepříznivý stav postupně vytlačovat, jsou oba vlastníci vázáni vzájemným předkupním právem. Pokud by tak vlastník stavby chtěl stavbu prodat, musí ji nejprve nabídnout vlastníkovi pozemku, a naopak. Vlastnictví tohoto druhu staveb a pozemků tak bude pozvolna sjednocováno.
2. Právo stavby
Stěžejním institutem, který ve starém občanském zákoníku zcela chyběl a který je pro efektivní výstavbu nezbytný, je právo stavby. Právo stavby je vedle věcných břemen, zástavního a zadržovacího práva věcným právem k věci cizí, které stavebníka opravňuje právě k tomu, aby na cizím pozemku buď postavil stavbu, nebo aby měl stavbu na cizím pozemku již postavenou, a taková stavba se přitom nestává součástí pozemku. Jedná se přitom o právní institut, kterým by mohla být do budoucna řešena natolik palčivá otázka, jakou je nedostatek bytů, resp. nedostatečné tempo výstavby nových bytů či domů. Překážkou nové výstavby totiž může být situace, kdy pozemek vlastní osoba, která sice nemá dostatek peněz ani na výstavbu, ani na jakékoli jiné využití pozemku, ale zároveň pozemek prodat nechce. Pozemek tak zcela zbytečně leží ladem. Stejně tak může být pro mnoho stavebníků překážkou vysoká cena pozemků, z důvodu které si stavebník nemůže pozemek vhodný pro výstavbu zakoupit, a tedy ani začít stavět.
Právo stavby tyto překážky odstraňuje tak, že stavebníkovi umožňuje stavět bez nutnosti koupě pozemku. Místo jednorázové koupě stavebník jednoduše odvádí vlastníkovi pozemku pravidelný stavební plat, a to zpravidla v ročních intervalech. Dalo by se tak zjednodušeně říct, že si stavební pozemek pronajímá, což je výhodné i pro vlastníka pozemku, kterému pozemek rázem generuje zisk. Na rozdíl od běžného nájmu je však nezpochybnitelnou výhodou práva stavby to, že stavba nepatří vlastníkovi pozemku, ale právě stavebníkovi, který si s ní, obecně řečeno, může nakládat dle libosti, a to včetně prodeje (pochopitelně spolu s právem stavby).
Právo stavby je tak výhodné pro obě strany – stavebníkovi odpadá počáteční nemalá investice do koupě pozemku, a vlastník pozemku má jistotu pravidelného a stabilního finančního výnosu z pozemku.
3. Dočasné stavby
Dočasné stavby neboli „superedifikáty“ jsou jednou z dalších výjimek ze zásady, že stavba tvoří součást pozemku. Stavby, které jsou postaveny se záměrem dočasnosti, se nestávají součástí pozemku, nýbrž jsou samostatnou věcí a mohou být ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. Dočasná stavba může být vhodným řešením např. v situaci, kdy stavebník má v úmyslu postavit na pozemku stavbu pouze na určitou dobu, avšak nechce nebo nemůže koupit pozemek. V takovém případě mají obě strany možnost uzavřít mezi sebou např. nájemní či pachtovní smlouvu, v níž bude ujednáno, že stavba bude na pozemku stát pouze určitou dobu a že vlastníkem stavby bude právě stavebník. V každém případě se nejedná o příliš praktické a ani příliš využívané řešení.
4. Služebnost stavby
Služebností (starší terminologií věcné břemeno) rozumíme věcné právo osoby oprávněné, které zatěžuje pozemek jiné osoby (případně přímo onu osobu osobně) tak, že tato osoba povinná se musí něčeho zdržet či něco strpět. Krom klasických služebností typu služebnosti cesty či stezky pak pochopitelně lze zřídit i služebnost stavby, na základě které bude muset vlastník strpět na svém pozemku cizí stavbu. Ostatně např. ve Švýcarsku není právo stavby ničím jiným, než jedním z typů služebností.
Nevýhodou tohoto řešení však je, že na rozdíl od práva stavby se v tomto případě stavebník nestává vlastníkem stavby, neboť v rámci služebnosti nelze ujednat výjimku z pravidla, podle něhož je stavba součástí pozemku.
5. Nájem, pacht, výpůjčka, výprosa
Závěrem se sluší uvést možnost stavby na cizím pozemku na základě smlouvy s obligačními účinky. Jde o krajní a velmi nevýhodnou možnost spočívající v tom, že si stavebník pronajme pozemek, přičemž účelem nájmu je výstavba, případně již stojící stavba. Stavebník za tímto účelem může s vlastníkem pozemku uzavřít smlouvu úplatnou – nájemní či pachtovní, případně smlouvu bezúplatnou – smlouvu o výpůjčce či výprose. Ani v tomto případě však stavebník není vlastníkem stavby, stavba i nadále patří vlastníkovi pozemku. Navíc existuje riziko, že vlastník smlouvu vypoví či od ní odstoupí, a proto by tato možnost měla být využívána až v případě, kdy výše uvedené možnosti nepřipadají v úvahu.